一、房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款，指的是以名下的不動產（如房屋、透天、套房、公寓等）作為擔保，向銀行或合法金融機構申請資金的一種貸款方式，貸款人將房屋設定抵押權給貸款機構，在約定期間內分期還款，待貸款清償後即可解除抵押設定。
相較於信用貸款，房屋抵押貸款因為有實體資產作為擔保，通常可申請到更高的貸款額度、更長的還款年期，以及相對較低的貸款利率，因此常被用於大額資金需求，如購屋、整合負債、投資周轉或事業資金運用。
依照申請狀況不同，房屋抵押貸款又可分為一胎房貸、房屋二胎（二胎貸款）、房屋增貸等，不同貸款方式在利率、審核條件與撥款速度上皆有所差異，申請前應先評估自身條件與實際需求。
二、房屋抵押貸款適合對象
房屋抵押貸款並非只適合特定族群，只要名下有不動產，且有明確資金用途，都有機會透過房屋抵押方式取得資金，不過，不同身份背景的申請人，適合的貸款方案與審核重點也會有所不同，以下整理 5 種常見、且實務上最適合申請房屋抵押貸款的族群。
1. 資金需求大的個人或家庭
當有裝潢整修、購置不動產、子女教育費、醫療支出或整合高利率負債等大額資金需求時，房屋抵押貸款可一次取得較高額度，減少多筆貸款造成的還款壓力，相較於信用貸款，房屋抵押貸款的利率通常較低，也能拉長還款年期，有助於降低每月負擔，讓家庭財務更穩定。
2. 自營商 / 中小企業主
自營商或中小企業主常因收入結構不固定，較難通過傳統信用貸款審核，若名下有房屋或不動產，透過房屋抵押貸款，可作為營運周轉、進貨資金、擴店或設備升級的資金來源，房屋抵押貸款審核重點較偏向不動產價值，而非單看薪資證明，對自營商來說彈性相對高。
3. 薪轉族
有穩定薪資收入與正常薪轉紀錄的上班族，申請房屋抵押貸款時，通常較容易獲得銀行較佳的貸款利率與條件，若名下已有房產，可透過房屋抵押貸款進行理財規劃、資產整合，或在需要大額資金時，取得比信用貸款更划算的融資方案。
4. 資產型人士
名下擁有多筆不動產，或房屋已有一定淨值的資產型人士，適合利用房屋抵押貸款進行資金活化，例如：投資理財、再購不動產、事業擴展等，透過妥善規劃抵押貸款，不僅能保留房屋使用權，也能讓資產發揮更大的資金效益。
5. 有信用瑕疵但有不動產者
若過去曾有遲繳、協商、信用評分較低等信用瑕疵情況，單純申請信用貸款可能較為困難，但若名下持有不動產，仍有機會透過房屋抵押貸款取得資金，此類申請通常會更重視房屋條件、殘值與還款能力，利率可能略高，但相較於地下錢莊或高風險借貸，仍是相對安全、合法的資金管道。
三、5 種房屋抵押貸款利率比較
在申請房屋抵押貸款前，了解不同貸款方式的利率差異、額度彈性與適合情境 非常重要，雖然同樣都是以房屋作為擔保，但依照是否為第一順位、是否涉及轉貸或增貸，實際可申請的利率與貸款條件可能相差甚遠。
2026 年房貸市場在利率政策、銀行風險控管與借款人條件審核上，已出現更明顯的分級制度，選錯貸款方式，可能導致利率偏高、額度不足，甚至增加長期還款壓力，以下整理目前最常見的 5 種房屋抵押貸款類型，從利率結構、資金運用彈性到適合族群一次比較，幫助你快速判斷哪一種方案最符合自身需求。
1. 原屋一般房貸
原屋一般房貸是最常見的房屋抵押貸款類型，通常用於購屋、整合資金或重新規劃資產，這類貸款的利率和額度主要取決於借款人的信用狀況、銀行政策與央行基準利率等因素。
- 特色重點
利率通常比二胎、民間貸款低（視銀行不同而異）。
優惠專案（如首購優惠、指數型房貸等）可能有更低利率，如部分方案 2%～4% 區間起跳。
貸款年期可長達 20~30 年。
2. 理財型房貸
理財型房貸是結合房貸與理財功能的貸款方案，借款人可依資金彈性需求調整提款額度與還款方式，相比於傳統房貸較偏向固定用途，理財型房貸提供更高靈活性。
- 特色重點
利率通常會略高於一般指數型房貸，但仍在合理範圍。
適合有資金調度需求、希望靈活運用房貸額度的族群。
3. 房屋增貸（同一順位追加貸款）
房屋增貸是指在原有房貸額度內，向原貸銀行申請額度追加，而維持原先第一順位的貸款設定，這項方案適合信用良好且需要更多資金的人。
- 特色重點
利率通常相對較低，約 2％～3％ 範圍，視銀行政策而定。
仍維持第一順位，因此風險與成本相對較低。
補充資金用途廣泛，適合整合負債或擴大資金運用。
4. 房屋轉增貸（轉貸 + 增貸）
房屋轉增貸是指將原本的房貸轉換至另一家銀行，並同時申請更高額度的貸款的方式，這種方式不僅可以降低利率成本，也可以取得更多資金。
- 特色重點
可同時達成降息與增貸兩大目標。
利率同樣偏向第一順位水準，依新銀行的優惠專案調整。
適合對現有房貸利率或方案不滿意者。
5. 房屋二胎貸款（第二順位抵押貸款）
房屋二胎貸款是將同一不動產再次設定抵押權（第二順位），來申請額外資金，適合原本房貸已無剩餘增貸空間者。
- 特色重點
利率區間較廣、通常高於第一順位貸款，銀行二胎約 3.27% 起跳至甚至 15% 以上，視不同銀行或融資管道而定。
額度受房屋鑑價與第一順位剩餘本金影響。
由於清償順位在第一順位之後，風險相對較高、利率也因此提高。
6. 房屋抵押貸款利率、額度比較表（2026 最新參考）
| 貸款類型 | 利率範圍（年利率 APR） | 額度可貸成數 | 主要優勢 | 注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 原屋一般房貸 | 約 2%～4%（視銀行與方案而定） | 房屋市價約 70~85% | 利率較低、負擔輕 | 需要良好信用與收入證明 |
| 理財型房貸 | 約 2.3% 起 | 不同銀行視額度而定 | 資金彈性高 | 利率可能略高於傳統房貸 |
| 房屋增貸 | 約 2%~3% 起 | 視同銀行可貸餘額 | 成本低、維持第一順位 | 需原銀行審核 |
| 房屋轉增貸 | 約 2% 起 | 更高於原貸額度可能 | 降息 + 增貸 | 可能產生代償與設定費 |
| 房屋二胎貸款 | 約 3.27%~15% 起 | 依鑑價與一胎貸款剩餘額 | 適合無增貸空間者 | 利率較高 |
各家銀行與融資機構利率、成數與條件會因借款人信用、房屋型態、地區與市場變化而不同，以上為 2026 年市場常見範圍整理，實際申辦時仍以該金融機構核准結果為準。
四、房屋抵押貸款管道
在申請房屋抵押貸款時，選擇不同的貸款管道，會直接影響利率高低、審核速度與核貸成功率，即使同樣是以房屋作為擔保，不同管道在審核標準與風險評估上仍存在明顯差異，申請前了解清楚，有助於選擇最合適的貸款方式。
1. 銀行房屋抵押貸款
銀行房屋抵押貸款利率比較起來相對較低，貸款條件透明，且受到金融法規完整規範，銀行在審核時，會重視申請人的信用紀錄、收入穩定性與負債比，適合信用正常、有薪轉或穩定收入來源的族群。雖然審核流程較嚴謹、撥款速度較慢，但在長期還款與利率成本上通常較有優勢。
2. 民間房屋抵押貸款
民間房屋抵押貸款審核彈性較高，對信用條件與收入證明的要求相對寬鬆，適合銀行審核不易通過或有急迫資金需求的人，不過，由於放款風險較高，民間房屋抵押貸款利率比較起來通常高於銀行方案，申請時需特別留意合約內容與費用結構，並確認放款單位是否合法。
五、房屋抵押貸款利率影響原因
房屋抵押貸款的實際利率，並非單一固定數字，而是貸款機構綜合評估多項條件後所核定的結果，即使申請相同的貸款方案，不同申請人最終核准的利率仍可能有所差異，主要與房屋條件與借款人自身狀況有關。
1. 房屋價值
房屋的鑑價結果、地段、屋齡與市場流通性，都是影響利率的重要因素，房屋價值越高、變現性越佳，代表貸款風險較低，利率條件通常也較有彈性，反之，若房屋條件較特殊或殘值偏低，利率可能相對提高。
2. 信用條件
申請人的信用評分與過往還款紀錄，會直接影響貸款機構的風險評估，信用條件良好者，較容易取得較低的貸款利率；若曾有遲繳、協商或信用瑕疵紀錄，利率通常會反映較高的風險成本。
3. 還款能力
貸款機構會依據申請人的收入來源、每月支出與負債比例，評估是否具備穩定的還款能力，還款能力越穩定，代表違約風險較低，利率條件也越有機會談到較佳水準。
4. 年齡限制
多數銀行在核貸時，會考量借款人貸款到期時的年齡，年齡較高者，可能需要縮短貸款年期或提供額外條件，進而影響整體利率與貸款條件，因此在規劃房屋抵押貸款時，年齡也是不可忽略的因素之一。
六、房屋抵押貸款還款方式
在申請房屋抵押貸款時，除了關注利率高低之外，選擇合適的還款方式同樣重要，不同還款方式會影響每月還款金額、前期資金壓力以及整體利息支出，若未事先了解清楚，可能造成後續現金流負擔。
以下為房屋抵押貸款常見的三種還款方式說明：
1. 本息平均攤還
本息平均攤還是房屋抵押貸款中最常見的還款方式，指的是在整個貸款期間內，每個月償還的金額固定，內容同時包含部分本金與利息，由於每月還款金額一致，能讓借款人清楚掌握長期支出，因此深受一般家庭與薪轉族青睞。
在還款初期，本息平均攤還的利息占比會較高，本金攤還比例較低，隨著時間推進，本金比例才會逐漸增加，整體來看，雖然每月負擔穩定，但總利息支出通常會高於本金平均攤還方式。
本息平均攤還的常見試算公式如下：
每月還款金額 ＝
貸款本金 × ［月利率 ×（1＋月利率）^期數］ ÷ ［（1＋月利率）^期數 − 1］
此方式適合收入穩定、希望每月現金流固定，並且不想承受前期高還款壓力的申請人。
2. 本金平均攤還
本金平均攤還是將貸款本金平均分配到每一期還款中，利息則依據剩餘未還本金計算，因此每個月的還款金額會逐月遞減，這種方式在還款初期的負擔較重，但隨著本金快速下降，後期壓力會明顯減輕。
由於本金下降速度快，整體計算下來，所支付的總利息金額通常會低於本息平均攤還，因此對於重視長期利息成本的人來說，是相對划算的選擇。
本金平均攤還的試算方式為：
每月應還本金 ＝ 貸款本金 ÷ 總期數
當期利息 ＝ 剩餘本金 × 月利率
每月還款金額 ＝ 每月應還本金 ＋ 當期利息
此還款方式較適合前期收入較高，或可承擔較大初期還款壓力，並希望降低總利息支出的借款人。
3. 本金到期一次清償
本金到期一次清償，又稱為只繳息貸款，是指在貸款期間內僅需按期繳納利息，等到貸款期滿時，再一次償還全部本金，由於每月只需支付利息，前期資金壓力最低，現金流運用相對靈活。
這種方式常見於短期資金調度、投資型用途或企業周轉資金使用，但最大的風險在於期滿時需一次準備大筆本金，若資金規劃不足，可能產生還款壓力。
本金到期一次清償的試算方式相對單純：
每月利息 ＝ 貸款本金 × 月利率
到期一次還款金額 ＝ 貸款本金
此方式適合資金流動性高、未來有明確資金回收來源，且能妥善規劃到期還款的借款人。
七、房屋抵押貸款試算範例
在了解房屋抵押貸款的利率與還款方式後，實際透過試算來評估每月還款金額，能更清楚掌握自身負擔能力，以下以常見的貸款條件為例，示範 3 種不同還款方式的實際差異，協助你在申請前做好完整財務規劃。
假設貸款條件如下：
貸款金額為 500 萬元，年利率 2.5%，貸款年期 20 年（共 240 期）。
1. 本息平均攤還試算
本息平均攤還每月還款固定，包含本金與利息。
- 試算步驟：
- 將年利率換算為月利率
月利率 = 年利率 ÷ 12 = 2.5% ÷ 12 ≈ 0.2083%
- 代入每月還款公式：
每月還款金額 = 貸款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^期數] ÷ [(1 + 月利率)^期數 − 1]
每月還款 = 5,000,000 × [0.002083 × (1+0.002083)^240] ÷ [(1+0.002083)^240 −1] ≈ 26,500 元
每月還款金額固定，適合收入穩定、希望每月支出可控的族群。
2. 本金平均攤還試算
本金平均攤還每月本金固定，利息依剩餘本金計算，因此還款金額會逐月下降。
- 試算步驟：
- 計算每月應還本金
每月本金 = 貸款本金 ÷ 期數 = 5,000,000 ÷ 240 ≈ 20,833 元 - 計算每月利息
當期利息 = 剩餘本金 × 月利率
第一個月利息 = 5,000,000 × 0.002083 ≈ 10,400 元 - 計算第一個月還款金額
每月還款 = 每月本金 + 當期利息 ≈ 20,833 + 10,400 = 31,233 元 - 第二個月剩餘本金減少本金 20,833 元
第二個月利息 = 4,979,167 × 0.002083 ≈ 10,374 元
第二個月還款 = 20,833 + 10,374 ≈ 31,207 元 - 依此方式逐月減少，後期還款金額逐漸降低
本金平均攤還適合初期收入較高、希望總利息支出較低的借款人。
3. 本金到期一次清償試算
本金到期一次清償在貸款期間內只支付利息，到期一次清償本金。
- 試算步驟：
- 每月只計算利息
每月利息 = 貸款本金 × 月利率 = 5,000,000 × 0.002083 ≈ 10,400 元 - 每月支付利息即可，貸款期間本金不減
- 到期一次償還本金
到期一次還款 = 5,000,000 元
本金到期一次清償適合短期資金需求大、期初現金流需保留彈性的人，但需確保期滿有足夠資金償還本金。
八、房屋抵押貸款利率比較常見問題
1. 房屋抵押貸款利率多少？
房屋抵押貸款利率會依貸款種類、銀行政策、借款人信用與房屋條件而不同，一般銀行第一順位房貸利率約在 2%～4% 區間，房屋二胎貸款利率則較高，可能從 3% 起跳甚至超過 10%，選擇不同貸款方式，利率差異會明顯影響每月還款與總利息支出。
2. 房屋抵押貸款有哪些銀行？
台灣大多數商業銀行及部分信用合作社都有提供房屋抵押貸款服務，常見銀行如台灣銀行、合作金庫、中國信託、永豐銀行等，都有提供不同房貸方案，包括原屋房貸、增貸、轉增貸與理財型房貸。
3. 房屋抵押貸款能貸幾年？
房屋抵押貸款的貸款年期通常可達 20～30 年，部分銀行針對特定方案可能提供最長 40 年的貸款，選擇貸款年期時，需要兼顧每月還款負擔與總利息成本，年期越長，每月負擔較低，但總利息支出較高。
4. 房屋抵押貸款多久撥款？
銀行房貸一般需經過審核、鑑價與簽約流程，通常從申請到撥款約 2～4 週；若為民間貸款或加速專案，可能 3～7 天即可撥款，撥款速度會依銀行作業流程及貸款額度複雜程度而有所不同。
5. 50年的房屋可以貸款嗎？
房屋年齡會影響銀行核貸意願，但並非絕對限制，部分銀行規定房屋貸款到期時，年齡加上貸款年期不得超過一定上限，一般住宅超過 50 年仍可能核貸，但成數與利率可能受影響，需要個案審核。
6. 房屋抵押可以貸幾成？
銀行通常依房屋鑑價決定可貸成數，第一順位房貸一般可貸 7～8 成，增貸或轉增貸略低，房屋二胎貸款則需扣除第一順位貸款餘額，通常可貸 1～2 成，視房屋價值與貸款風險而定。
7. 房屋貸款可以借多少？
房屋貸款金額取決於房屋價值、貸款成數、借款人信用與還款能力，銀行會綜合評估每月負擔能力與總負債比，來決定核貸金額，借款人可依自身需求與銀行條件進行試算，選擇最合適貸款額度。
結論
房屋抵押貸款提供了靈活的資金運用方式，不論是增貸、轉增貸或二胎貸款，都能滿足個人與家庭的不同需求。從貸款管道、利率影響因素，到各種還款方式與試算範例，了解完整資訊後再申請，可以有效降低財務風險，並精準規劃每月支出。
在選擇貸款方案時，不僅要考量利率與額度，也要評估自身信用、還款能力與資金運用需求。若希望快速取得專業諮詢與審核服務，【昌明房好貸】提供透明利率、彈性方案以及專業房貸顧問，能協助你找到最適合的房屋抵押貸款方案，讓資金需求獲得有效解決，安心規劃未來生活。
